Bitcoin cho bất động sản? Fannie Mae hợp tác với Coinbase để ra mắt thế chấp bằng tiền mã hóa

Tiêu đề gốc: Fannie Mae hợp tác với Coinbase để cho phép thanh toán bằng tiền mã hóa và stablecoin cho các khoản vay mua nhà và thế chấp
Tác giả gốc: The Winepress
Dịch: Peggy, BlockBeats

Lời biên tập: Điều gì sẽ xảy ra khi "mua nhà bằng tiền mã hóa" chuyển từ một khẩu hiệu thành cấu trúc tài chính được Fannie Mae áp dụng?

Trong một thời gian dài, mâu thuẫn cốt lõi của thị trường nhà ở Hoa Kỳ vẫn không thay đổi: giá nhà tăng, thu nhập trì trệ và giới trẻ bị chặn đứng trước ngưỡng cửa trả trước. Con đường truyền thống dựa vào tiết kiệm và tín dụng, trong khi những người nắm giữ tiền mã hóa lại rơi vào tình trạng "giàu có nhưng thiếu thanh khoản". Sự hợp tác giữa Coinbase và Fannie Mae về cơ bản đang mở ra một con đường — chuyển đổi tài sản trên chuỗi thành khả năng mua bất động sản.

Tuy nhiên, chìa khóa của cơ chế này không nằm ở "liệu bạn có thể mua nhà hay không" mà là "bạn mua nhà như thế nào và với chi phí bao nhiêu". Về cơ bản, nó thay thế tiền tiết kiệm bằng các khoản vay thế chấp và thay thế thời gian bằng đòn bẩy: khoản thanh toán trước không còn đến từ tích lũy mà từ một khoản vay khác; tài sản không được thanh lý mà được thế chấp lại. Mặc dù ngưỡng cửa được hạ thấp, nhưng đòn bẩy tổng thể lại tăng lên.

Khi tiền mã hóa gia nhập hệ thống tài chính nhà ở được chính phủ bảo trợ và quản lý, nó không chỉ mang lại cơ hội mà còn là sự thay đổi tiềm ẩn về rủi ro — từ các vấn đề thanh khoản sang lãi suất dài hạn và áp lực đòn bẩy.

Từ góc độ vĩ mô hơn, đây có thể là điểm khởi đầu cho việc token hóa bất động sản. Stablecoin, tín dụng trên chuỗi và thế chấp tài sản đang dần thâm nhập vào hệ thống tài chính truyền thống. Nhà ở, với tư cách là điểm cuối của quá trình này, không có gì đáng ngạc nhiên.

Cần lưu ý liệu đây có thực sự là mở ra một cánh cửa mới cho người trẻ hay đang dẫn họ vào một hệ thống tài chính phức tạp hơn với đòn bẩy cao hơn. Câu trả lời vẫn cần thời gian để kiểm chứng.

Dưới đây là bài viết gốc:

Đầu tuần này, tổ chức cho vay thế chấp được chính phủ bảo trợ Fannie Mae đã thông báo về quan hệ đối tác với nền tảng giao dịch tiền mã hóa Coinbase, cho phép hỗ trợ tiền mã hóa và stablecoin để cấp các khoản vay mua nhà và thế chấp.

Trong một thông cáo báo chí phát hành ngày 26 tháng 3, Coinbase gọi động thái này là một "con đường mới để sở hữu nhà".

Thế hệ bị đẩy ra khỏi thị trường và một "con đường mới"

“Hàng triệu người Mỹ hiện đã có một con đường mới để sở hữu nhà. Trong một loại hình thế chấp bằng tiền mã hóa mới được Coinbase hỗ trợ cho Better, những người mua nhà tiềm năng sẽ sớm có thể sử dụng Bitcoin hoặc USDC trong tài khoản Coinbase của họ để thanh toán khoản trả trước. Các khoản vay này sẽ được Better khởi tạo và phục vụ, và giống như các khoản thế chấp tuân thủ khác, sẽ được Fannie Mae bảo lãnh.”

“Đối với hàng chục triệu người Mỹ đang nắm giữ tài sản kỹ thuật số, thế chấp bằng tiền mã hóa mang đến một lựa chọn mới để sở hữu nhà trong một thị trường nhà ở ngày càng thắt chặt.”

Coinbase tin rằng việc token hóa bất động sản có thể giúp giải quyết vấn đề cấu trúc này, nơi một số lượng lớn người Mỹ bị loại khỏi thị trường nhà ở.

“Sở hữu nhà là một trong những động lực quan trọng nhất để tạo ra sự giàu có giữa các thế hệ, nhưng việc tiếp cận cơ hội này đang ngày càng trở nên khó khăn. Hệ thống nhà ở truyền thống đã ưu tiên các thế hệ cũ, những người đã hưởng lợi từ sự tăng trưởng vốn chủ sở hữu nhà trong nhiều thập kỷ, làm nới rộng thêm khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập.”

Trước đó, The WinePress cũng đã chỉ ra rằng một số lượng đáng kể người Mỹ đã thực sự bị 'loại khỏi' thị trường nhà ở, và xu hướng này vẫn tiếp diễn và trở nên tồi tệ hơn nếu không có các điều chỉnh chính sách.

Vào tháng 1 năm nay, Donald Trump đã đề cập trong một cuộc họp nội các rằng ông không muốn giá nhà giảm mà muốn chúng tiếp tục tăng để bảo vệ tài sản của những chủ sở hữu nhà hiện tại, đồng thời cung cấp các con đường thay thế cho giới trẻ, chẳng hạn như đề xuất 'thế chấp 50 năm'.

Cấu trúc sáng tạo của hai khoản vay: Tận dụng tài sản tiền mã hóa cho khoản trả trước

Sau đó, Coinbase đã giải thích logic cốt lõi và lợi ích của cơ chế này, giải quyết triệt để sự ma sát chính về 'thanh khoản'.

Trong mô hình này, những người nắm giữ tài sản tiền mã hóa có thể nhận được khoản vay mua nhà mà không cần phải trả toàn bộ tiền mặt hoặc bán tài sản. Bằng cách kết hợp tài sản kỹ thuật số vào quy trình thẩm định dưới dạng tài sản thế chấp, tài sản trên chuỗi có thể được chuyển đổi thành sức mua trong thế giới thực — mở rộng con đường sở hữu nhà trong khi vẫn giữ được vị thế đầu tư dài hạn.

Sản phẩm này có cấu trúc tương tự như một khoản thế chấp truyền thống với các biện pháp bảo vệ pháp lý tương đương. Tuy nhiên, sự khác biệt chính là người vay không cần phải trả trước bằng tiền mặt mà thay vào đó là đảm bảo một khoản vay riêng biệt bằng cách thế chấp tài sản tiền mã hóa của họ để trang trải khoản trả trước.

Cụ thể, việc mua nhà sẽ liên quan đến cấu trúc 'hai khoản vay':

Khoản vay thứ nhất là khoản thế chấp tiêu chuẩn của Fannie Mae cho chính bất động sản đó;

Khoản vay thứ hai là cho khoản trả trước bằng tiền mặt, được thế chấp bằng tài sản tiền mã hóa mà bạn cam kết.

Một thiết kế quan trọng của Better là hai khoản vay có cùng lãi suất và thời hạn trả nợ, và người vay chỉ cần trả một khoản thanh toán hàng tháng kết hợp duy nhất, đây là lần đầu tiên xuất hiện trên thị trường.

Ví dụ, nếu bạn muốn mua một bất động sản trị giá 500.000 USD, bạn có thể thế chấp 250.000 USD Bitcoin để nhận khoản vay 100.000 USD cho khoản trả trước. Trong thời hạn vay, tài sản tiền mã hóa của bạn sẽ được giữ trong tài khoản Coinbase Prime của Better và trả lại cho bạn sau khi khoản vay được hoàn trả. Hơn nữa, khi người vay chọn thế chấp Bitcoin, các điều khoản vay sẽ không thay đổi do biến động giá Bitcoin; ngay cả khi thị trường biến động, các điều khoản vay thế chấp của bạn vẫn giữ nguyên.

Từ góc độ rộng hơn, sản phẩm này được coi là một nỗ lực quan trọng để đưa tài sản tiền mã hóa vào hệ thống tài chính thế giới thực. Stablecoin đã được sử dụng rộng rãi trong thanh toán và quản lý quỹ toàn cầu, việc token hóa đang dần thâm nhập vào tín dụng, nợ chính phủ và thị trường vốn, với tài chính nhà ở được coi là biên giới tiếp theo.

Các khoản vay thế chấp bằng tiền mã hóa mới này đại diện cho bước đầu tiên trong việc tích hợp tài sản tiền mã hóa vào cơ sở hạ tầng cốt lõi của hệ thống tài chính nhà ở Hoa Kỳ. Đây là hiện thực hóa tầm nhìn "Everything Exchange", cho phép không chỉ giao dịch trên chuỗi các loại tài sản khác nhau mà còn cả khả năng sử dụng các tài sản này trong thế giới thực. Nó chứng minh rằng tài sản tiền mã hóa có thể tương tác với các hệ thống được quản lý và bảo trợ bởi chính phủ, mang lại sự tự do kinh tế lớn hơn và mở rộng con đường đạt được "Giấc mơ Mỹ".

Trong một cuộc phỏng vấn với CNBC, CEO của Better, Vishal Garg cho biết: "Chúng tôi đã xây dựng cơ sở hạ tầng để bất kỳ tài sản token hóa nào ở Mỹ đều có thể được thế chấp để giúp mọi người mua nhà. Nó bắt đầu với Bitcoin, với USDC, nhưng trong tương lai có thể là cổ phiếu Apple, cổ phiếu Amazon, hoặc bất kỳ quỹ tương hỗ, quỹ trái phiếu nào được giao dịch công khai, hay thậm chí là tài sản bạn giữ trong tài khoản hưu trí (IRA) — tất cả những thứ đó đều có thể được sử dụng để bảo đảm cho việc mua nhà của bạn."

Max Branzburg, Trưởng bộ phận Sản phẩm Người tiêu dùng và Doanh nghiệp của Coinbase, nói thêm: "Các khoản thế chấp được thế chấp bằng token là một bước tiến quan trọng hướng tới việc sở hữu nhà cho thế hệ trẻ đang đối mặt với những rào cản về tiết kiệm tiền trả trước truyền thống."

Chi phí và rủi ro: Ngưỡng cửa cao hơn hay một hình thức đòn bẩy khác?

Tuy nhiên, mô hình này không phải là không có chi phí.

CNBC lưu ý rằng người vay sẽ cần phải trả hai khoản vay cùng một lúc, làm tăng đáng kể chi phí tổng thể.

Tờ Wall Street Journal cũng giải thích điều này: Hoạt động của loại sản phẩm thế chấp mới này như sau: Người mua trước tiên nhận được một khoản thế chấp truyền thống 15 năm hoặc 30 năm, được Fannie Mae bảo lãnh từ Better; đồng thời, người mua không cần phải trả trước bằng tiền mặt, mà thay vào đó nhận được một khoản vay riêng biệt bằng cách thế chấp Bitcoin hoặc USDC (một loại stablecoin phổ biến) để trang trải khoản trả trước.

Vì khoản trả trước bằng tiền mặt được thay thế bằng khoản vay thứ hai, người vay cần phải trả lãi cho cả hai khoản vay cùng lúc, điều này sẽ làm tăng đáng kể chi phí mua nhà tổng thể. Lãi suất cho hai khoản vay thường phù hợp với lãi suất thế chấp điển hình của Fannie Mae, hoặc cao hơn tối đa khoảng 1,5 điểm phần trăm.

Nói cách khác, kế hoạch này về cơ bản thay thế "tiết kiệm" bằng "đòn bẩy".

Tuy nhiên, CEO của Better, Vishal Garg tuyên bố rằng lãi suất được cung cấp trên nền tảng của họ vẫn thấp hơn so với các đối thủ cạnh tranh, và lãi suất cũng như các điều khoản cho hai khoản vay vẫn nhất quán. Ông nói: "Bạn vẫn giữ được tiềm năng tăng giá của tài sản; trong trường hợp của USDC, tài sản bạn nắm giữ và thu nhập tạo ra từ nó có thể được sử dụng để bù đắp các khoản thanh toán lãi cho khoản vay thế chấp."

Tờ Wall Street Journal cũng trích dẫn một cuộc khảo sát của Redfin từ năm 2025, cho biết hơn 10% thế hệ millennials và Gen Z đã bán tài sản tiền mã hóa để trả tiền đặt cọc mua nhà.

Từ góc độ vĩ mô hơn, sáng kiến này được coi là một bước quan trọng trong việc token hóa toàn diện bất động sản.

Chuyên gia bất động sản Tony Giordano, tập trung vào lĩnh vực tiền mã hóa, đã phát biểu trong podcast Property Play: "Tôi không thể thấy khả năng nào trong 10 năm tới mà toàn bộ ngành bất động sản không chuyển sang blockchain."

[Liên kết bài viết gốc]